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【學者看天下】高齡化社會下都市更新城鄉差距 應超前部屬建置城鄉高齡住宅系統

by 望小風
銀髮宅「樂陶居日勝生於新北市中和青年宅內打造青銀共居」,獲市場好評已全數滿租。(圖/新北市政府)
李家儂博士

李家儂博士

圖文/李家儂(本文作者為中國文化大學土地資源學系教授兼系主任/國立政治大學地政博士)

近年政府投入大量公共建設,如前瞻基礎建設等,區段徵收、市地重劃、國有土地標售等等,不斷地標高土地價格,房價跟隨大量公共政策投資而上漲,除了加劇重點地區的都市化現象,在土地飆漲,開發商缺乏土地,建商也只能把目光轉移到「都市更新」的方式上,再加上都市更新政策利多釋出,危老都更門檻降低,更新案例不斷增加。

從內政部統計資訊,截至109年6月底全國住宅屋齡以介於20~40年者最多,占47.7%;另超過40年者占28.9%,較98年底增加18.5個百分點。各縣市屋齡大多集中於20~40(含)年之間,其中基隆市、臺中市、臺南市及嘉義市之占比逾5成;而屋齡在20年以下占比較高之縣市包括金門縣及新竹縣;另屋齡超過40年占比較高之縣市則有連江縣、澎湖縣、嘉義縣及臺東縣。經內政部統計在未來的十年內,半數以上住宅將邁入超高齡,即全台屋齡30年以上房屋佔比將達到70%以上。

再從內政部全國屋齡統計,台北市老屋達七成,桃園最低。109年6月底全國屋齡中位數較98年底之22.7年增加7.2年,接近可以更新的30年,其中臺北市增加逾9年高於平均水準,而金門縣、新竹縣與桃園市則較低。依六都屋齡觀察,桃園市屋齡20年以下建物比率34.89%,相對較其他直轄市高,屬新興城市;臺北市屋齡超過40年建物比率高達40.39%,相對較其他直轄市高。若進一步觀察屋齡超過30年之建物比率,臺北市高達70.58%,高雄市、臺南市則約5成,而桃園市及臺中市較低,分別為34.17%及38.98%。

從更新計畫抑或危老都更地推動,能否獲得開發者青睞,土地價格與售價為首要因素,從危老計畫受理總數全國1,729件(資料統計至2021年2月28日),台北市占32.33%、新北市占19.95%、台中市占18.45%、台南市占7.23%、高雄占4.74%、桃園占4.34%,六都占全國申請數87.04%,近九成之高,鄉村地區則因無利可圖,而成為建商忽略的貧瘠地帶,且充滿了危險的老舊房舍,高齡者也占絕大部分比例,城鄉之間的發展與隔閡越來越深。

更新政策應當超前部屬,推動鄉村地區房舍與環境更新,以因應未來高齡化居住正義的需求,並妥善利用鄉村地區土地及空間較充裕之特性,整合農地資源,發展可以推動鄉村高齡住宅的環境,一方面,可以重建鄉村地區,提高齡者適居的生活環境,另一方面,可以吸引都市退休居民,重回鄉村,妥善利用周邊農地資源,做一個高齡躬耕養生環境,創造雙贏的局面。

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