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房地合一2.0七月施行 課稅規定五大影響

by 望小風
勤業眾信聯合會計師事務所deloitte Private家族稅務諮詢負責人莊瑜敏會計師

(記者楊梧生 / 台北報導)  有鑑於房地合一課稅自105年實施以來,實務上常有透過設立營利事業買賣不動產,或藉公司股權移轉形式移轉不動產。為抑制短期投機炒作和穩健房市發展,以規避或減少依法應繳納之稅捐等情事,立法院日前通過「房地合一稅2.0」相關所得稅法修正條文,將自今年7月1日起施行。勤業眾信聯合會計師事務所Deloitte Private家族稅務諮詢負責人莊瑜敏會計師(圖)今(15)表示,房地合一2.0最主要適用105年1月1日以後取得之不動產,而且其出售日期在110年7月1日以後者;建議未來個人在處分持有之不動產或透過公司持有不動產時,應按持有目的及期間評估合適之交易方式及留意相關稅率計算,並妥善保存不動產交易之相關佐證文件,以維護自身權益。

新制上路,課稅五大影響

1、 延長個人短期交易課徵較高稅率之期間

● 現行:依現行房地合一課稅規定,交易105年1月1日以後取得之不動產所得,若不動產持有期間一年內者,課徵45%;超過1年未逾2年,則課徵35%;超過2年未逾10年課徵20%;持有超過10年,課徵15%。

● 新制:房地合一2.0於110年7月1日實施後,將延長短期交易課徵較高稅率之期間,持有期間兩年內課徵45%稅率;2年以上至5年以內課徵35%稅率;但出售持有滿5年至10年,或超過10年之房地,仍維持原本20%及15%之稅率。因此,個人近期如擬出售持有期間仍未滿五年之不動產,若持有期間已滿二年者,於110年6月30前,仍可適用舊制20%之稅率。自110年7月1日之後,則需適用房地合一2.0之稅率35%,將面臨稅負增加。莊瑜敏也提醒,有關不動產之交易日,原則上係以所有權移轉登記日為準,若擬適用現制,建議加速相關交易流程。

2、 營利事業比照個人按持有期間課以不同的稅率

● 現行:營利事業交易不動產之所得,不論持有期間長短,均按營利事業所得稅稅率20%課稅,而不需依房地合一稅,按持有期間課以不同的稅率。

● 新制:為考慮實務上有藉由設立營利事業短期買賣房地,以適用較低稅率之情況,新制實施後,營利事業將比照個人,按持有期間適用之稅率計算應納稅額,持有期間2年以內稅率45%;持有2年以上未超過5年稅率35%;持有超過5年,則維持20%課稅。因此,營利事業出售持有期間未超過十年之不動產,將與個人適用同樣的稅率。惟個人持有期間超過10年,即可適用稅率15%,營利事業則仍要按20%稅率課稅。此外,營利事業交易房地產生之所得,其產生之盈餘若未分配,須繳納5%未分配盈餘稅;若分配盈餘予股東,高所得之股東尚需負擔28%股利所得稅。

另外,個人交易持有設籍滿6年之自住房地,課稅所得400萬元以內者,免納所得稅,且就超過部分按最低稅率10%課徵所得稅。建議未來個人直接持有不動產或透過公司持有不動產,宜按持有目的及期間,評估後再決定以何種架構持有。

3、 交易符合一定條件之股份或出資額,視為房地交易

● 現行:個人及營利事業處分未上市櫃股權之所得係課徵基本稅額(最低稅負),營利事業係按12%計算,持有滿3年以上者,可減半課徵;個人最低稅負之免稅額為670萬元,按20%稅率計算,且視需基本稅額是否大於按累進稅率5%~40%計算之一般綜合所得稅額,決定應納之稅額。

● 新制:為避免藉公司股權移轉形式移轉不動產之情形,新制規定,個人及營利事業若直接或間接持有未上市櫃公司營利事業股份超過50%,且該營利事業股權之價值50%以上係由台灣境內之房屋、土地所構成者,若有轉讓股權,應視為房屋、土地交易,依持有股權期間適用不同稅率計算稅額,不再適用前述證券交易所得計入最低稅負課徵基本稅額之規定。建議家族公司在新制上路後,大股東於出售未上市櫃股權時,應先行評估是否直接或間接持有該公司之股權超過半數,及該公司股權之價值是否50%以上是由房地構成,以決定是否須適用房地合一2.0課稅或按最低稅負課稅。

4、 預售屋交易視為房地交易,納入房地合一2.0課稅範圍

● 現行:依現行法令規定,個人或營利事業如有處分預售屋情事,係屬財產交易所得,營利事業計入營利事業所得按20%課徵營利事業所得稅;個人併入綜合所得稅依個人適用累進稅率5%~40%課稅。

● 新制:若個人或營利事業處分預售屋,將視同房屋及土地交易,按持有期間課以不同的稅率。一般而言,預售屋至完工過戶期間約為二年至五年,未來處分短期持有之預售屋,可能將面臨適用35%較高的稅負。

此外,持有預售屋至交屋後,成屋持有期間將重新計算。亦即,持有之預售屋於2年內出售,將課徵45%;若是持有預售屋3年,成屋過戶登記後一年內出售,僅能按持有期間1年內,須課徵45%房地合一稅。未來出售不動產時,應注意持有期間之計算將不包含持有預售期間。

5、 個人推計費用率由5%調降為3%,上限30萬元

● 現行:個人若未提供出售不動產相關費用之佐證文件,可按成交價款5%計算費用,且未設有上限。亦即,交易不動價價值愈高,可扣除之推計費用亦較高。

● 新制:除調降前述推計費用率為3%,並增定費用金額上限為30萬;另列營利事業亦可比照個人依據上述規定計算費用。未來若出售高總價之不動產,若未妥善保存相關費用佐證文件而無法提示證明文件,其推計費用僅能按上限30萬扣除。建議為維護自身權益,應妥善保存不動產交易之相關佐證文件。

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