首頁 » 專訪論談 » 學者看天下 » 【學者看天下】台灣工業不動產的投資現況及後疫情時代的走向

【學者看天下】台灣工業不動產的投資現況及後疫情時代的走向

by 望小風
近十年主要工業區地價變化趨勢圖
李家儂博士

李家儂博士

文:李家儂博士(中國文化大學土地資源系主任)

據經濟部公布臺灣地區工業土地閒置清單,全臺閒置土地總面積逾686.6公頃,惟已要求限期在二年內改善,否則將處以罰鍰並可能進行強制拍賣,可見未來將促使部份閒置工業土地的釋出。此外,全國新增產業用地總量限制為3,311公頃,惟經統計目前各直轄市、縣(市)國土計畫新增產業用地,約達9,790公頃;換言之,扣除3,311公頃總量管制後,其位於都市計畫區者高達約6,479公頃(不屬全國3,311公頃之範疇),亦可預期未來國土計畫於新增產業用地後將對工業不動產市場產生劇烈之影響,以下將就臺灣地區工業不動產開發市場趨勢與後疫情時代工業不動產的走向進行分析。

  • 工業不動產交易市場趨勢之分析

從近年來臺灣地區工業不動產交易市場觀察,其主要成交案仍在臺北市、新北市及桃園市居多,合計約占全臺工業土地總額87.3%,其中北部工業地價格較高,如以土地價格相對較低的彰濱工業區為例,每坪尚需約5萬元,仍高於中南部地區部份價格,其他大多數工業區地價則落於10萬至80萬元上下皆有(各工業區地價變化如下圖1所示),故亦是推升成交金額的原因之一。

再以全臺各使用分區都市地價指數觀察,住宅區指數較上期上漲0.14%,商業區指數較上期上漲0.31%,工業區指數較上期上漲0.25%,顯示工業區指數較高於住宅區,僅次於商業區的成長趨勢。此外,亦可發現新莊、五股及中壢等地區的區域條件較佳,且臨近交流道、快速道路等交通運輸網絡便利,亦使工業土地單價持續攀升,甚至形成區域串聯效應,使工業不動產交易市場需求隨之提升。

從臺灣地區近十年主要工業區地價變化趨勢可發現,於工業區土地價漲幅超過2倍者,其大多數集中在新北市與桃園市,如以桃園市龜山工業區為例,2009年工業地每坪平均價格約落在7萬元;而隨著前幾年不動產榮景及投資買氣,更於2015年漲至每坪平均價格約22萬元;直到2020年其每坪平均價格已漲至近30萬元,十多年來翻漲近3.15倍。此外,臺中市、高雄市等地主要工業區的土地價格亦同步呈現上漲趨勢,以臺中工業區為例,2009年每坪平均價格約在7萬元,至2015年每坪均價倍數成長至約近20萬至23萬元,直到2020年隨著各項公共資源投資與興建陸續到位,其整體產業環境及技術日漸發展成熟,對於產業用地需求更盛,使每坪更漲至近28萬至30萬元,其近十年來翻倍漲幅約近2.87倍,亦可見工業不動產於整體市場中的表現相當可觀。

以區位分布進行觀察,臺灣地區工業用地供給集中於西部地區。而西部地區分別向北(新北市、桃園市)、中(雲林縣、彰化縣)、南(臺南市、高雄市)等三地聚集,又工業用地供給面積總和最大為彰化縣,其次為雲林縣、高雄市,然彰化縣和雲林縣,因設有彰濱工業區與雲林離島式基礎工業區等大面積工業區之規劃開發,故使這兩縣的工業用地整體面積供給排名前列,其各直轄市、縣(市)工業區面積現況如下表1所示。全臺工業區土地每坪平均價格約為新臺幣13.3萬元,當中北部工業區土地均價約落在28萬元、中部工業區土地均價約落在8.1萬元、南部工業區土地均價約落在7.2萬元、東部工業區土地均價則約落在6.3萬元,針對臺灣當前各區域工業區土地價格現況。

  • 後疫情時代工業不動產投資的走向

2019年末爆發新冠病毒(Covid-19)疫情蔓延全球,使全球經濟、社會活動與空間分佈產生重大變化。儘管台灣經濟情勢相對穩定,但全球景氣有大幅衰退的隱憂,部分投資者改採觀望態度,導致前6個月全台商用不動產投資市場交易總額,較去年同期減少54%。但整體土地交易市場受惠於建商持續補充土地庫存,上半年全台土地成交金額較去年同期逆勢增加20%,累積達1,469億元。根據統計,於2020年底商用不動產交易額前三大類型,分別為廠房總額約543億元、飯店總額約295億元、廠辦總額約214億元,而隨著中美貿易戰延伸為科技戰,促使台商接單旺盛帶動廠商擴廠需求,工業廠房躍升為今年交易主力,占整體比重高達42%,相較去年同期增加近7成。

可預期台灣於2021年進入後疫情時代,在商用不動產市場主要投資將朝向具穩定收益的資產類型,尤其以辦公室、工業地產最具市場潛力。另值得注意的是,現階段整體大環境受疫情影響大量減少出行,促使電子商務業蓬勃發展,未來也將推升投資人對於物流不動產的興趣。而此次疫情所帶來的衝擊,也促使台灣製造業者加速調整全球布局,可預見部分產能將遷回台灣,使得工業及物流地產成為最大受惠市場,可預期台灣未來在後疫情時代下數季工業不動產市場投資動能充足。

各直轄市、縣(市)工業區面積統計

各直轄市、縣(市)工業區面積統計

0 留言
2

您可能感興趣

發表留言 Leave a Comment